據CTV報導,近來一對年輕夫妻為了在中意的社區買到夢想中的房子,就把最能代表自己闔家幸福的照片打印出來,製成明信片式的宣傳頁,發到這個社區的每家每戶,希望能找到被觸動的人,願意把房子賣給他們。

地產經紀Mitch Parker表示,現在的房地產市場非常瘋狂。有許多買家在搶著下offer的情況下,不得不寫上一封“陳情信”,向賣家描述自己的身份和家庭生活,還要表態以後將會好好維護這間房子,並促進鄰里和社區關係等。

兩段關於當年六月份多倫多房市之描述

第五回合:下/搶offer(全名是Agreement of Purchase and Sale)

下offer的過程在我看來和台灣的「斡旋」差不多,原則上也算是個討價還價的程序。當你的經紀人向賣方經紀人遞出一份寫明你的出價、訂金、交付日期和附加條件且簽名後的offer後,賣家可以決定接受、不接受、退回去改價錢,若賣家也在offer上簽名,便是一份具有法律效力的文件。

在加拿大買賣房屋過程中,和台灣最大的不同是:買賣方經紀人幾乎都不是同一間公司,又或者隸屬同一家大公司但公司也只是個名號。

記得找房子之初,Z那位住在超經典樣式獨立屋的舅舅和我們分享他的經驗:當年他買房子,有三個對手,他的出價並非最高,還好買方經紀人再三跟原屋主保證,舅舅是個喜歡老派風格的人,就算這間房子已經搖搖欲墜,但他永遠不會拆掉重蓋(這一區的房子一直在拆掉重蓋),而是好好維修保持原貌。於是屋主無視於中東土豪的出價,安心地把房子交給他……哇!我聽了好生嚮往,這是多麼美麗的故事?原來買賣房子不只是買賣房子,還添加了人情味和記憶的風韻。

(甩自己兩巴掌先)

別鬧了,如今的多倫多房市再也沒有這麼多浪漫的情懷了。

各位覺得賣一間房子需要幾天?記得當年台北房市熱到最高點,妹妹曾焦急地說怎麼辦?剛在網路看到一間新房子打電話過去已經賣掉了,就是賣家出一個價格,買家馬上點頭說好的意思。但我不得不說,這和多倫多的景況完全不能相比(即使是在疫情期間)。

在多倫多市中心,一間格局正常、結構沒有大問題的房子(無論獨立屋、半獨立屋還是一排連在一起的街屋),不多不少,七天整可以賣掉。你或許要問,明明幾個小時就賣掉比七天才能賣掉的市場還熱啊?

決戰七日之巔:從上架到出價

讓我娓娓道來其中的WTF奧妙之處:當一個賣家經紀人接到案子後,會幫屋子妝點拍寫真集上傳專頁,在某個周間日(例如星期二),把賣屋資訊放入市場,接著就有買家經紀人們前仆後繼帶著客戶上門看房,星期六、日通常設為open house, 較初階的賣家經紀人會親自坐在房屋滑一整日手機打電動之類的,大牌經紀人就派助理站在屋子發名片,他們的共同點是都沒有意願好好回答客戶問題,接著,隔週同樣是星期二,相約落日時分,眾買家經紀人各自帶著客戶的offer來華山論劍,價高者得。

這是傳說中的搶offer,換句話說,在搶offer之戰開打之前,沒有賣家經紀人要跟你玩討價還價的遊戲,也沒有一間房子打算以起始價賣出。假設A買家第一天看房就願意多出5萬加幣,搶offer當天保證有人會失去理智的B、C、D、E等若干買家願意多出15萬以上。

任一個最好的買方經紀人如何舌燦蓮花,甚至跟賣方經紀人是舊識,曾經有過無數合作,可到了搶offer現場,賣家一看上頭的價格和別人差個20萬,買方經紀人根本連開口的機會就被謝謝慢走不送右轉出口請吧。

賣家不希望有人推倒自己充滿情感的舊房子?那是差幾千甚或兩、三萬加幣時的感情用事,當出價出現30萬加幣的價差時,往事不要再提,人生還要經歷很多風雨,現金才是真理啊。

補充說明:我買房子時,加幣:台幣1:26,如今是1:23之譜(2021年中數據)。

至於主動遞上貸款預批信、準備大額度訂金、自願放棄驗屋(記得之前提過的逃脫條款嗎?)、全程配合賣家時程和任何條件,會增加被選中的一絲機會嗎?不會,因為沒有任何附加條件本來就是參加喊價遊戲的基本門檻。

你說市場上總會有賣家不走搶標這套吧?在多倫多市區看了數十間房的經驗告訴我,有真的有,要不是賣家真的缺錢缺到某個地步,就是這房子必定有不為人知的貓膩,哪裡不對勁(不過即使這種房子還是會有人買,大不了全拆重蓋),但這類房子少之又少,多數的情況就是決戰七日後。

出價生死戰

據說有一陣子,賣家經紀人會看搶offer的人數,決定出價要幾回合,例如3個人就一輪,8個人兩輪這類,然而進入春天,搶offer隨隨便便都是10人起跳之際,我們遇到的賣家經紀人都說:一輪定生死,各位就盡力吧!但是,「盡力」兩個字說起來容易做起來也不難,意義卻很深遠啊!到底是怎樣才算盡力啊?是要盡力去銀行貸款,還是盡力不留遺憾,又或是乾脆盡力傾家蕩產?

更何況說好一輪,也往往不是真的,法律只規定賣家經紀人不能透漏買家A的底價給買家B知道,卻沒有規定不能使用言語欺敵術。於是搶offer永遠都不止一輪,賣家經紀人和賣家會挑出最有機會繼續往上加的兩個或三個冤大頭,告訴A,「哎你是第二名,要再加一點嗎?」告訴B,「雖然你是第一名,但A的出價跟你很接近,你這次加如果加的不夠多可能會被超越喔!」接著暗示C「你落後甚多,但屋主比較喜歡你,不如來個大躍進吧!」就這樣反反覆覆,幾輪下來,價格無一例外來到明天開盤市場一片嘩然的境界。

所以在搶offer之戰中,出價最高的冤大頭一定可以買到房子嗎?不,如果賣家覺得大家都出得不夠多,也可以說擇日再戰。沒錯,就是這麼WTF。(不過一般賣家不希望這事情發生,畢竟搶offer的精髓是要眾買家失去理智亂喊以堆高價格,回流市場就容易被看穿底價。)

好吧,到底第一次出價該怎麼出呢?要怎樣才能得到進入第二輪的機會?大家總不可能亂喊價,總會視行情出價吧?難道一個有經驗的買方經紀人不能做出正確判斷嗎?很遺憾也很老實的說,還真的是不能

要知道每一次的搶offer,只有一個買家能贏,剩下來的買家就要重新再經歷一個星期的看房、評估、天人交戰、再戰offer,然後再次失敗……直到有一天,終於某個買家看到一間房子,不論喜歡不喜歡反正是受夠了,心想:

幹!這間就是林北的!誰也搶不走!

一出手就是張驚為天人之offer,只為成為當晚的冤大頭贏家。

偏偏每次搶offer,大概都會有兩三個這種人,除非我們願意成為其中之一,否則就算是JJ拍檔憑著在這個市場十來年之經驗,估出一個大部分買家願意喊的價格,他們還是無法預料冤大頭們絕望的最後一喊。

要知道,這一喊,一般來說月底都要比月初的平均行情多上5萬,2015-2016年度大概有整整24個月都呈現這狀態,可見多倫多房市漲幅之驚人。

喊價依據(房市火熱版)

那麼,到底下offer時喊價的依據是什麼?以下是搶offer三連敗之後的總結的經驗,適用於多倫多市區的房子(非GTA地區),當然每個年度會隨著房市熱度有所不同,但房市正熱時,大概可以做此參考。

買房子過程中,最麻煩的是我爸很愛問我那這間房子實際坪數有多少?我總是支支吾吾,因為以大小來決定房價,多倫多市區買「房子」市場的風格。事實上,房屋本身多大多小,賣家也只能給個大概數字,畢竟房子在自己的土地上,只要申請建築執照,就可以減也可以增,幾十年下來,也沒人記得了。一般賣家會公布土地大小,因為這塊地,才是最實在的財產,也關係到土地稅要交多少,至於房屋本身的大小,你走進房,覺得它夠大,就是夠大,覺得它太小,就是太小。

比較正確的問題是:「有幾間房間?」

之前說到,一間最普通的房子,二樓該有三間房間,方可應付兩大兩小。那萬一有了第三個孩子怎麼辦?加拿大畢竟不比台灣,這麼大的土地,這麼低的人口密度,一個小孩當然要有一間房。也有可能家裡的某人需要一間獨立的工作室?或有親朋好友往來太頻繁需要一間客房?還有很多家庭會希望有一間視聽娛樂房,專門看電視用的,種種原因,如果這房子比標準多出一間房間,你就得在出價上默默添上五萬加幣,多兩間就加上十萬加幣,以此類推。

浴室和洗手間也是,一間房子正常來說會是二樓和地下室有浴室,若一樓多出浴室,我想這間浴室約莫價值兩萬加幣。

但這裡有個小眉角,所謂的多出房間,都是同一個大門進去以後可以直達的,換句話說,如果地下室已經被死死的分隔開來,無法從一樓直接下樓,那不管地下室多出幾個房間,這部分要加的錢就會打點折扣,因為不是每個家庭都想把地下室出租,但總不能冬天冷得半死還要冒風雪開門出去繞到後院才能進地下室睡覺吧?所以若無法從屋內進入,這個地下室等於沒有。

車位當然也很重要,一個有車位和沒車位的房子,我個人評估差十萬加幣,好消息是終於不必往上加,車位是一般找房必備條件,沒車位,你可以默默在心底減十萬。另一個和車位一樣重要的是後院,對一個加拿大出生長大的人來說沒有後院簡直罪過,如果沒有後院,同理也可以再減個,保守來說六萬好了。

但這裡說的減價也不是說「太好了!賣方開價80萬我砍10萬」,沒有這回事。出價是這樣的,很多人搶的房子,多第一個人下offer,你大概就要上加五萬了,往後每多一個人保守估計多一萬,17個人搶offer,你最低也要加上5+16=21萬,四個房間?26萬,五個房間31萬,沒有車位?21萬(不過要是沒有車位應該不至於有17個人來搶就是)。

另一個台灣朋友愛問的問題是屋齡,若是在大多地區的新市鎮買房,屋齡大概很重要,能買新成屋,就不需要買10年屋。但在多倫多downtown,屋齡就跟房子的實際坪數差不多不重要,因為這裡上百年的房子比比皆是,五六十年的房子隨手一把(當然也有很多打掉重練的新房子,但這一下子就會上看180萬加幣或更多,已經超出我們一般人的理解範圍),要真在意屋齡,恐怕市區不是好選擇。

反倒是賣家有沒有好好保養房子,比實際的屋齡來得更重要,而這一點倒是憑肉眼可見,在瘋狂搶offer的房市上,買家經紀人未必能在出價建議上使上力,但好的經紀人最起碼要有能力幫客戶把關房屋品質,就這點來說,我們的JJ拍檔倒是很專業。

而上述的出價建議都是指這種十年內有過一輪更新(換過屋頂、更新過暖氣機、窗戶修繕等)、屋況一般而正常,你搬進去沒有緊急問題要處理的房子。如果一走進去就是讓你嚇一跳!那價格當場就可以震盪個10萬。但也別太迷信屋況差就可以殺價,搶房不易,只要還能裝修,搶下來比較實在,尤其是如果房屋是獨棟,那價格還是很高,只是沒這麼高而已。

沒錯,你必須在一個星期內決定此生負債多少。

在我們買房後的兩年後,因為增加海外買家的購屋稅,房市有稍稍消停,不過多倫多市區的房價仍然穩定上漲,2020年下半季,拜疫情封城所賜,很多人渴望住到房子裡,又開始暴漲,不過和我們買房的那兩年是房屋和大樓單位齊瘋搶,疫情開始之後大樓單位倒是很慘。

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捲|YZ

捲|YZ

Torontonian, Writer, Researcher, Political scientist in making. 座標多倫多,
前半生是靠遊牧客棧和生產文字維生的歐亞大陸流浪漢,現為半路出家的政治學學徒一枚,關注種族、移民、排外、民粹等議題,擅寫生命流水帳。

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